Courrier des lecteurs.
Vos questions - Nos réponses.

• TVA. Un agriculteur qui réalise la cession d'une terre est-il soumis ou pas, à la TVA ?
Les règles issues de l'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 prévoient une distinction entre les cessions de terrains à bâtir réalisées par des assujettis, au rang desquels figurent les agriculteurs, qui entrent de plein droit dans le champ d'application de la TVA, et celles des non-assujettis qui restent hors du champ d'application de la TVA. Voir article sur la réforme de la TVA applicable aux opératons immobilières.

• La vente d'un terrain agricole est-elle annulée lorsque le notaire ne l'a pas notifiée à la SAFER ?
Tous les projets d'aliénation à titre onéreux de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole soumis au droit de préemption de la SAFER (société d'aménagement foncier et d'établissement rural) doivent lui être notifiés. 
Lorsqu'un bien a été aliéné au mépris de ces dispositions, la SAFER peut intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant le tribunal de grande instance. La SAFER peut exercer cette action dans un délai de six mois à compter du jour ou la date de la vente lui est connue. 

A noter :
la SAFER peut demander la nullité de la vente et sa substitution à l'acquéreur dans trois cas :  
1- la vente du fonds à un tiers avant la date d'expiration des délais reconnus à la SAFER pour exercer son droit, 
2- la vente du fonds à un tiers à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux énoncés dans la notification, 
3- l'exigence de conditions tendant à empêcher la SAFER d'acquérir le fonds. 
Textes de référence : Code rural, articles L143-1, L143-4, L412-10, L412-12

• Où trouver 1 référence sur le prix des terres agricoles ?
Prévu par l'article L312-4 du code rural, le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles est publié chaque année au Journal officiel. Il donne une indication sur les prix pratiqués l'année précédente. 
 
Ces prix sont établis par le ministère de l'agriculture après une enquête départementale auprès des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) et des notaires. Ils sont publiés par petites régions agricoles. 
 
Les prix sont ceux des terres agricoles, parcelles ou exploitations entières, bâties et non bâties, d'une superficie supérieure ou égale à un hectare, et destinées à conserver au moment de la transaction un usage agricole. Ils s'appliquent aux terres libres à la vente, c'est-à-dire non louées, mais sont aussi établis pour les terres louées dans certaines régions. 
 
Plus précisément, ils concernent les terres labourables, les prairies naturelles et, pour certaines régions, les terres maraîchères, horticoles ou en vergers et les vignes. 
 
Pour chaque catégorie de terres, trois valeurs sont retenues : 
* la valeur dominante qui correspond au prix le plus souvent pratiqué (il s'agit de la valeur modale et non de la moyenne) ; 
* les valeurs maximale et minimale correspondant respectivement aux prix des meilleures et des moins bonnes terres, compte tenu des conditions locales du marché. 
Textes de référence : article L 312-4 du code rural
 Pour en savoir plus : journal officiel

• Qui peut acheter un terrain vendu par la société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) ?
La SAFER est tenue de procéder à la publication d'un appel à candidatures lorsqu'elle rétrocède un bien, quelle que soit la manière dont elle a acquis ce bien, à l'amiable ou après préemption. Les candidats éventuels sont informés par affichage et publication. Ils doivent faire acte de candidature. 

Le code rural invite les SAFER à attribuer les parcelles à des propriétaires ou des exploitants "dont les propriétés ou les exploitations sont mal adaptées à une mise en valeur rationnelle". La cession de parcelles peut donc permettre l'agrandissement d'une exploitation voisine ou favoriser le regroupement des terres. 
Les attributaires sont choisis selon les principes directeurs établis par l'article R142-1 du code rural qui précise que "les biens sont attribués par les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural aux candidats capables d'en assurer la gestion, la mise en valeur ou la préservation, compte tenu notamment : 
* de leur situation familiale ; 
* de leur capacité financière d'acquérir des biens ou de les gérer ; 
* de l'existence de revenus non agricoles ; 
* de leur compétence professionnelle et de leurs qualités personnelles ; 
* ainsi que de l'intérêt économique social ou environnemental de l'opération". 

Sachez qu'à la possibilité pour les SAFER d'attribuer des terres à des exploitants ou de réorienter ces biens vers des usages non agricoles, la loi d'orientation agricole du 9 juillet 1999 ajoute désormais "l'attribution au bénéfice de personnes dont le projet satisfait les objectifs de l'article L111-2 du code rural ou de personnes physiques ou morales qui concourent à la protection de l'environnement ou à la mise en valeur du patrimoine naturel et des paysages".  
Textes de référence : Code Rural, articles L111-2, L141-1, L141-3, L143-1, R142-1, R142-3, R143-11

• SCEA : cession d'actifs. Faut-il passer par un notaire ?
Actuellement, je suis exploitante agricole avec 27 hectares de polyculture. Je souhaite étendre mon activité dans la pension pour chevaux. Je veux créer avec mon beau-père (futur gérant) une S.C.E.A avec la totalité de mon exploitation mais il me reste un prêt court terme et un prêt agricole à rembourser. Puis-je tout intégrer et comment je peux faire pour calculer le capital social ? Dois-je attendre la fin de l'exercice comptable ?

Si vous voulez faire un apport de votre exploitation, vous devez passer par un notaire non pas pour créer votre SCEA, mais pour qu’il vous établisse un acte de cession de propriété (on ne peut y échapper). Cet acte transmettre la propriété de vous personnellement, vers la SCEA. Le montant déterminé de l’affaire dans cet acte sera la somme que vous apportez (seul ou avec des membres de votre famille) dans le capital. Cette somme sera donc le capital + autres si vous faites d’autres apports en espèces par exemple.
Pour le montant des honoraires du notaire, nous vous conseillons de prendre contact avec lui afin qu’il vous définisse son barème.
Quoi qu’il en soit, vous devrez établir une fin d’exercice comptable dès l’instant où vous prendrez la décision. Il n’est donc pas utile d’attendre.

Quant au prêt, il pourra si la banque en est d’accord, être pris en charge par la SCEA.
Mais le capital en sera diminué d’autant. Exemple. Avec le notaire, vous estimez que l’apport et valeur des biens représentent un montant de 100.000 euros. Il vous reste un prêt de 60.000 euros à rembourser. Le capital à indiquer dans la société ne sera pas de 100.000 mais de 40.000 (100.000 – 60.000) ce qui est logique puisque cette somme inscrite au capital ne c’est pas vous qui l’apporterez, mais la société (même si vous payer un quelconque loyer à la SCEA qui elle, devient juridiquement indépendante de vous...). Votre notaire ne manquera pas de vous rappeler tout ceci. N’hésitez pas à lui demander conseils...

• Un exploitant agricole peut-il faire construire une maison sur sa propriété ?
Pour être accordé à un agriculteur qui voudrait faire construire une maison d'habitation sur sa propriété, le permis de construire devra être conforme aux règles d'urbanisme en vigueur et il faudra surtout démontrer que la construction est nécessaire à l'activité agricole et que le logement de l'exploitant sur l'exploitation a une utilité directe pour celle-ci. 
Certains POS (plan d'occupation des sols) ou PLU (plan local d'urbanisme) indiquent strictement les types de constructions liées à l'exploitation agricole qui pourront être autorisés. 
A noter :
ce n'est en aucun cas la qualité du demandeur qui est prise en considération dans le cadre de l'instruction des permis de construire. Le droit de construire est attaché au terrain et l'on ne peut autoriser ou refuser une construction en zone agricole au motif que le demandeur est ou non agriculteur.

• Besoin de formulaires en ligne ?
Pour obtenir immédiatement en ligne (gratuit) des formulaires divers pour l'agriculture (aides, déclaration d'embauches, exploitant employeur, déclarations fiscales et paiements, etc...) vous pouvez les télécharger sur le site du ministère ici

• Un enfant ayant travaillé sur la ferme de ses parents peut-il bénéficier d'une créance de "salaire différé" ?
Les descendants d'un exploitant agricole qui ont participé à la mise en valeur de l'exploitation familiale ont droit, au décès de l'agriculteur, ou lors d'une donation-partage faite du vivant de l'exploitant, à une rémunération appelée contrat de travail à "salaire différé". 
La créance de salaire différé s'ajoute aux droits successoraux du descendant. Les bénéficiaires sont les enfants de l'exploitant ou ses petits-enfants par représentation (décès de leurs parents). 

1- Conditions exigées  
Il faut : 
* être âgé de plus de 18 ans à l'époque de la collaboration, 
* avoir effectivement et directement participé à l'exploitation (la loi ne précise pas que cette participation soit exclusive de toutes autres activités) ; 
* n'avoir reçu ni salaire, ni contrepartie, ni avoir été associé aux bénéfices. 

2- Montant de la créance  
Le ou les bénéficiaire(s) a (ont) droit pour chaque année de participation à la valeur des deux tiers de la somme correspondant à 2 080 fois le montant horaire du SMIC dans la limite de dix années. 
La valeur du SMIC retenue est celle en vigueur soit au jour du partage consécutif au décès de l'exploitant, soit au plus tard à la date du règlement de la créance si ce règlement intervient du vivant de l'exploitant. 

A noter :  
* même si au moment de son décès, l'ascendant a abandonné l'activité agricole, la créance n'est pas éteinte pour autant ; 
* pour bénéficier du salaire différé, il n'est pas nécessaire que le descendant soit lui-même exploitant agricole ; 
* la créance est plafonnée au montant de l'actif de la succession. Autrement dit, les autres héritiers n'ont pas de soultes à verser sur leurs fonds propres ; les sommes reçues sont exemptées de l'impôt sur le revenu. 

Depuis la création de l'article L 321-21-1 du code rural, le conjoint survivant de l'exploitant peut bénéficier lui aussi d'une créance de salaire différé dans des conditions différentes (10 ans de participation, montant limité à 3 fois le montant annuel du salaire minimum de croissance).